Het gaat over waarde…

Maar over welke waarde? De bouwwereld heeft altijd beweerd, dat slopen en nieuwbouw goedkoper zijn dan restauratie. De flatgebouwen van Bleijerheide zijn verouderd en de eerste flat is al gesloopt, maar deels met slechte ervaringen. Bewoners zijn ontheemd. Al hun hele leven wonen zij in hun flat en nu kunnen ze niet meer terugkeren. De sloop van de flat maakt veel emoties los. In de calculatie van sloop versus nieuwbouw ontbreekt ‘iets’, en menselijke factor. Ja, het gaat over waarde en sloop kost misschien minder, maar sloop maakt ook de sociale waarde kapot. Is het non-fysieke verlies niet ook in waarden uit te drukken?

Met die gedachte in het achterhoofd heeft Heemwonen als aandenken een ‘bewonersboek’ laten maken, dat ook dient als discussiestuk voor de toekomstige ontwikkeling. De publicatie is een aanloop op de vraagstelling van deze module: hoe wordt de levensduur van een wijk bepaald en hoe correspondeert dat met de werkelijke beleving?

Een woonvisie is een instrument om de kaders, inhoud en ambities van een wijk vast te leggen. Hierin wordt tegenwoordig ook rekening gehouden met demografische en maatschappelijke veranderingen, maar de visie gaat niet voorbij de levensverwachting van de wijk. Overziet de woonvisie ook het stadium na de sloop? De woongebouwen hebben namelijk een financiële levensduur opgetekend als boekwaarde. Na die periode hebben gebouwen zichzelf op z’n minst terugverdiend; ze zijn financieel minder interessant.

Het bewonersalbum opgesteld door Mauerunited toont aan, hoe de beleving van Bleijerheide met de tijd verandert. De flats waren in de begintijd geliefd, maar na verloop van tijd wordt men hierover onverschillig. Tenslotte vervreemden bewoners zich van hun eigen woning en wil men verhuizen. Wat is hiervan de oorzaak? Zijn het de gebouwen die niet flexibel genoeg zijn om de veranderingen in de wereld in zich op te nemen, of distantieert de huidige bewoner zich steeds meer van zijn directe omgeving?

De korte termijn en kleinschaligheid van de individuele bewoner lijkt zich als een variabele in de formule van het stadmaken te manifesteren. De bepaling van de levensduur is minder een afstemming tussen abstracte modellen van boekwaarden en woonvisies en meer een caleidoscoop van wensen en behoeften. Bovendien blijken de afgeboekte gebouwen naast de sociale nog een derde waarde te bezitten, namelijk de waarde van de bouwstoffen. De levensduur van de oorspronkelijke planning is deel van een grotere cyclus van transformatie.

Syllabus

• Sturen op stedelijke transformatie, Jan Rademaker en Ralph van der Straten, S+RO 2015/03  23
•  

Parkstad Limburg kreeg als één van de eerste regio’s in Nederland te maken met bevolkingskrimp. Welke gevolgen dit heeft voor de ruimtelijke inrichting werd in het zuiden van Nederland al eerder duidelijk dan elders. Hoe je hier mee om kunt gaan dus ook. Jan Rademaker en Ralph van der Straten laten zien hoe de regio Parkstad Limburg een proeftuin voor stedelijke transformatie kan zijn.

De ruimtelijke agenda is in beweging. In de landelijke politiek is er veel aandacht voor de ontwikkelingen in de zorg, de woningmarkt, de detailhandel en het energievraagstuk. Deze ontwikkelingen hebben gevolgen voor de kwaliteit van onze ruimte. In sommige regio’s wordt dit versterkt door de effecten van bevolkingsdaling. In een krimpende markt is een actieve top-down sturing van de overheid noodzakelijk om de ruimtelijke gevolgen hiervan goed te kunnen begeleiden. Het maken van duidelijke keuzes is een cruciale randvoorwaarde om markten te laten functioneren. Hierdoor kunnen bottom-up initiatieven worden gestimuleerd en tot bloei komen. Van de vijf Nederlandse krimpgebieden is Zuid-Limburg de enige verstedelijkte regio, de omvang van de ruimtelijke effecten van bevolkingsdaling is nergens zo groot. In Limburg is Parkstad Limburg de koploper als het gaat om de aanpak van de gevolgen van bevolkingsdaling. De regio loopt volgens minister Blok ook voor op de rest van Nederland. Parkstad Limburg presenteert zich daarom als de proeftuin voor stedelijke transformatie.

Terugblik

Als we kort terugblikken op de ontwikkeling van de Nederlandse ruimtelijke ordening en de achterliggende motieven om daar vanuit de nationale overheid op te sturen, is een belangrijke reden gelegen in het feit dat de bevolkingsomvang vanaf 1950 flink is gegroeid. Al vóór de Tweede Wereldoorlog waren er ideeën om te komen tot de uitwerking van een nationale ruimtelijke structuur. De ruimtelijk-economische ontwrichting als gevolg van de oorlog, de geboortegolf, de noodzakelijke versnelling van de industrialisatie, de strijd tegen de woningnood en de ongelijke welvaartsgroei vroegen om ‘samenhangende plannen voor grotere gebiedsdelen en voor het land als geheel’ 1

De voorspelde ontwikkeling van de Nederlandse bevolking was altijd een centraal uitgangspunt in het nationale ruimtelijke ordeningsbeleid. Zo werd in de Tweede Nota (1966) en de Derde Nota (1973-1983) uitgegaan van prognoses die lieten zien dat de bevolking zou groeien van ongeveer 12 miljoen naar 17 of 20 miljoen inwoners in 2000. Deze nationale nota’s hadden als doel de demografische groei te begeleiden en hier actief op te sturen, om te voorkomen dat deze zou leiden tot ‘rampzalige gevolgen’ zoals de ongeleide uitdijing en samensmelting van de grote steden in de Randstad. Het antwoord hierop was de gebundelde deconcentratie waarbij zogenaamde groeikernen (onder andere Purmerend, Zoetermeer, Spijkenisse) werden aangewezen. Hier konden mensen wonen, werken en recreëren waardoor de druk op de grote steden zou verminderen en de suburbanisatiegolf kon worden gecontroleerd. Vanaf de Nota Ruimte (2004) is de ruimtelijke ordening gaandeweg gedecentraliseerd vanuit de filosofie dat vooral de provincies en gemeenten aan de lat staan voor de fysieke leefomgeving, gelet op hun specifieke gebiedskennis en samenwerking met regionale partners.

Regionale demografische verschillen

Recente bevolkingsprognoses voorspellen dat de Nederlandse bevolkingsomvang tot 2060 geleidelijk met één miljoen inwoners zal groeien 2. Dit betekent dat Nederland zo goed als afgebouwd is en het volume van uitbreiding relatief beperkt is. De komende decennia zullen vooral vernieuwing, herstructurering en transformatie van het bestaande bebouwd gebied centraal staan. Een belangrijke kanttekening is dat de bevolkingsontwikkeling per regio verschilt. Zo zullen er regio’s zijn die in de toekomst minder inwoners zullen hebben dan nu, regio’s die te maken krijgen met bevolkingsgroei en regio’s waar de bevolkingsomvang de komende jaren stabiel zal blijven. De krimpregio’s Zuid-Limburg, Achterhoek, Zeeuws-Vlaanderen, Noordoost-Friesland en Noordoost-Groningen zijn koploperregio’s als het gaat om bevolkingsdaling. Maar ook andere delen van Nederland, zoals Purmerend, Spijkenisse en Rotterdam-Zuid krijgen hiermee te maken 3.

Daarmee wordt bevolkingsdaling, tot op heden vooral gezien als een regionaal thema voor de randen van Nederland, langzaamaan een vraagstuk dat zich op het landelijk schaalniveau manifesteert. De ‘oude’ groeikernen hebben het moeilijk, de bevolking vergrijst en jongeren trekken steeds vaker naar de grote steden 4. Dit maakt regionale afstemming over bijvoorbeeld woningbouwprogramma’s een vereiste, omdat bevolkingsgroei en -daling twee kanten van dezelfde medaille zijn. Beslissingen over de realisatie of uitbreiding van een woonwijk of winkelcentrum in de ene gemeente kunnen invloed hebben op buurgemeenten. Dat geldt in eerste instantie natuurlijk op regionaal niveau, maar die lijn kan gemakkelijk worden doorgetrokken naar het nationale schaalniveau. Daarmee is bevolkingsdaling, in feite demografie in algemene zin, misschien wel het belangrijkste vraagstuk in het ruimtelijke ordeningsbeleid van veel Nederlandse steden en regio’s.

De effecten van  bevolkingsdaling 

De effecten van bevolkingsdaling worden het meest zichtbaar door een toenemende leegstand in vastgoedsec•toren zoals woningen en winkels, dat leidt tot een onder druk staand voorzieningenniveau en daaruit voortkomende leefbaarheidsproble•men. Deze effecten worden nog versterkt door autonome trends zoals het toenemende marktaandeel van internetwinkelen. Het draagvlak voor voorzieningen zoals winkels, scholen, gemeenschapshuizen en kerken brokkelt af en gebieden waar de leegstand zich concentreert zijn niet meer aantrekkelijk. Ook woningen staan lange tijd te koop en/of leeg.

Dit structurele overaanbod leidt naast leegstand en leefbaarheidsproblemen ook tot dalende vastgoedwaarden. Veel hypotheken van particuliere eigenaren staan onder water en soms werken bodemprijzen van te koop staand vastgoed ongewenste (criminele) activiteiten in de hand. Over het algemeen geldt: er is meer vastgoed dan programma en dus is er feitelijk meer aanbod dan vraag: de markt is ‘ontspannen’. Bovenop dit kwantita•tieve vraagstuk is er sprake van een verschuiving van de kwalitatieve vraag. Aspecten als levensloopbestendigheid, betaalbaarheid en duurzaamheid worden steeds belangrijker.

Naast deze herstructureringsvraag•stukken heeft bevolkingsdaling gevolgen voor de regionale economi•sche concurrentiekracht. Zo neemt de omvang van de beroepsbevolking vanwege vergrijzing en ontgroening af. Een groot deel van de hoogopgeleide jongeren trekt weg en ouderen gaan met pensioen. Dit maakt dat sommige regio’s minder interessant worden voor de vestiging van (grote) bedrijven. Dat geldt ook voor een regio als Parkstad Limburg, ondanks dat zo’n 2,2 miljoen arbeidsplaatsen (en dus heel veel bedrijven) binnen één uur reistijd te bereiken zijn. De economische poten•ties die de geografische ligging biedt worden onvoldoende benut. 

Regionale afstemming is noodzakelijk

Om te sturen op de effecten van bevolkingsdaling heeft Parkstad Limburg gekozen om te werken langs twee strategische pijlers: enerzijds de herstructurering van het bestaand bebouwd gebied, anderzijds economische structuurversterking. Dit betekent dat vooral wordt geïnvesteerd in een toekomstbestendige voorzieningenstructuur, kwalitatief hoogwaardige woongebieden in een aantrekkelijk landschap, goede (grensoverschrijdende) verbindingen en de groeiende toeristische sector met als hoger doel het regionale vestigingsklimaat duurzaam te versterken.

De herstructurering heeft een enorme impuls gehad nadat de toenmalige minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de krimpproblematiek in 2009 op de nationale agenda heeft geplaatst. Het Rijk, de provincie en de regio hebben in Parkstad Limburg een transformatiefonds in het leven geroepen van waaruit een herstructureringsprogramma is vormgegeven. De Rijksbijdrage van 14,5 miljoen euro is ingezet als een financiële hefboom waarmee een investeringsprogramma van 259 miljoen euro op poten is gezet. Met deze investering zijn zo’n 2000 woningen uit de markt gehaald, circa 500 woningen teruggebouwd, nieuwe onderwijs- en sociaal-culturele voorzieningen gerealiseerd, openbare ruimte opnieuw ingericht, woningen verduurzaamd en is een flankerend sociaal programma uitgevoerd.

Ondertussen is de focus in de herstructurering verschoven. Zo is de leegstand in de woningvoorraad verplaatst van de huursector naar de particuliere koopsector. Vanwege het versnipperd eigendom en hypothecaire aspecten is de opgave daardoor complexer en taaier dan voorheen. Voor vrijgekomen schoolgebouwen, gemeenschapshuizen en kerkgebouwen wordt gezocht naar nieuwe toekomstbestendige functies, terwijl het programma om alles te vullen ontbreekt. Dit wordt nog eens bemoeilijkt door de aanwezige plancapaciteit. Het staat vast dat nieuwbouw- of uitbreidingsplannen in de ene gemeente grote gevolgen kunnen hebben voor omliggende gemeenten. En dus is regionale afstemming (en dus het maken van keuzes) over programma’s noodzakelijk 5. Niet ingrijpen, ofwel het niet maken van keuzes, leidt ertoe dat de opgave groter wordt en de kosten uiteindelijk zullen stijgen. Tijdig investeren in krimpregio’s loont dus 6.

Regionale bestuurlijke samenwerking: Parkstad Limburg
Parkstad Limburg, de voormalige Oostelijke Mijnstreek, is met 247.000 inwoners en een voor Nederlandse begrippen unieke ruimtelijke structuur één van de meest verstedelijkte regio’s. De acht gemeenten in Parkstad Limburg (Brunssum, Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Nuth, Onderbanken, Simpelveld en Voerendaal) werken samen in een Gemeenschappelijke Regeling, waarbij regionale afstemming plaatsvindt over vier thema’s: economie, ruimte, mobiliteit en wonen. Concreet worden er in bestuurscommissies, bestaande uit de acht vakwethouders, onder meer regionale afspraken gemaakt over het detailhandelsbeleid, de energietransitie, openbaarvervoerverbindingen en de woningmarktprogrammering. Hoewel er altijd naar consensus wordt gestreefd kunnen deze bestuurscommissies voor alle colleges bindende meerderheidsbesluiten nemen.

De (ruimtelijke) strategie van Parkstad Limburg: top-down & bottom-up

Om de effecten van bevolkingsdaling goed te kunnen begeleiden is in de eerste plaats een ‘top-down’ sturing vereist: een visie waarin keuzes worden gemaakt over de toekomstige ruimtelijke structuur van de regio en antwoord wordt gegeven op vragen als ‘waar vinden we leegstand erg en minder erg’ en ‘op welke plek wil ik een bepaalde ontwikkeling wel en niet toestaan’. Zo’n visie verschaft ondernemers, inwoners en bedrijven duidelijkheid. Het uitgangspunt is dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen op de juiste plekken plaatsvinden, zodat de regio er op de lange termijn beter van wordt. Vanuit haar ruimtelijke ordeningstaak is de overheid aan zet om duidelijke ruimtelijke randvoorwaarden te stellen waarbinnen vastgoedmarkten kunnen functioneren 7.

Kansrijk nieuw arrangement:
de transitie-exploitatie van particulier woningbezit
Een goed voorbeeld van een nieuw innovatief instrument is een project waarbij een corporatie bereid is om particulier woningbezit aan te kopen, dit vervolgens tijdelijk te verhuren en uiteindelijk deze woningen te slopen. Hiermee wordt de tijdelijk groeiende vraag naar sociale huurwoningen opgevangen en wordt de omvang van de woningvoorraad op termijn kleiner. Op deze wijze kan de tijdelijke inkomstenstroom uit de huuropbrengsten worden gebruikt om de aankoopinvestering terug te verdienen. De businesscase van deze pilot is momenteel lastig rendabel te krijgen vanwege de verhuurderheffing, die de corporatie verplicht om extra belasting te betalen op haar woningbezit van huurwoningen met een huurprijs beneden 710 euro per maand.

Top-down sturing is een belangrijke voorwaarde om bottom-up initiatieven uit de markt en de samenleving aan te jagen en te faciliteren. Juist in een tijd waarin er geen grote overheidsmiddelen voorhanden zijn, zijn dergelijke initiatieven cruciaal om dynamiek en vitaliteit op gang te brengen. Bovendien mist de opgave op zichzelf de motor van bevolkingsgroei die in het verleden de nodige gebiedsontwikkelingen rendabel of zelfs winstgevend heeft gemaakt. Hierdoor is de toekomst van een krimpregio vooral afhankelijk van initiatieven en steun vanuit de markt en de samenleving, de overheid neemt vooral een faciliterende en sturende rol in. Kortom: top-down sturing en bottom-up initiatieven moeten elkaar (kunnen) ontmoeten.

In Parkstad Limburg zijn er aansprekende voorbeelden die deze wisselwerking aantonen. Zo heeft de Stichting Streetwise, oorspronkelijk een burgerinitiatief, op verschillende plekken in het centrum van Heerlen voormalige winkelpanden een nieuwe innovatieve invulling gegeven. Dit heeft geleid tot een kwalitatieve versterking van het centrum en een afname van de winkelleegstand. De Stichting Kansenwinkels heeft op een soortgelijke manier voormalige winkelpanden in Kerkrade-West kunnen herbestemmen, bijvoorbeeld in de vorm van een sociaal buurtrestaurant, een strijkservice en een kunstwinkel. De regionale detailhandelsvisie fungeert als beleidskader om dergelijke initiatieven op de juiste plekken te faciliteren.

Voor de woningmarkt is een regionale woningmarktprogrammering ontwikkeld, die de regio in staat stelt te sturen op de omvang van de woningvoorraad: nieuwbouw en sloop gaan zo hand in hand. Nieuwbouw ‘in de wei’ wordt ontmoedigd, terwijl initiatieven om de bestaande woningen kwalitatief te verbeteren en monumentale panden van een nieuwe bestemming te voorzien worden aangejaagd 8. Zo’n beleidsuitspraak is cruciaal om bottom-up initiatieven die invulling geven aan de opgave te kunnen faciliteren. Zo ontstaat namelijk marktspanning.

Mogelijkheden voor beleggers in huurwoningen in Parkstad Limburg
In veel woongebieden in Parkstad Limburg is er sprake van een overaanbod aan koopwoningen, maar een tekort aan huurwoningen. Door onder andere de flexibiliteit op de arbeidsmarkt, de vergrijzing en het strengere hypothecaire systeem worden huren steeds populairder. Helemaal voor de doelgroep met een inkomen boven de 34.000 euro, die door de nieuwe Woningwet niet meer worden bediend door woningcorporaties. Omdat de koopwoningmarkt zeer ontspannen is, zijn er voor beleggers interessante directe rendementen te behalen in de regio. Zo kunnen koopwoningen opgekocht worden tegen relatief gunstige prijzen, terwijl de huren relatief hoog liggen. In Parkstad Limburg zijn er al enkele verhuurders die de mogelijkheden van de aankoop en verhuur van particuliere woningen hebben ingezien. Echter, dit heeft nog niet geleid tot voldoende aanbod van betaalbare huurwoningen. Beleggingskeuzes worden momenteel nog onvoldoende gemaakt op basis van direct rendement, maar op basis van indirect rendement. Om meer beleggers te verleiden te investeren in de bestaande woningvoorraad in Parkstad Limburg, is een bidbook voor huurwoningen ontwikkelt. Hierin worden – vanuit een markttechnisch perspectief – de meest interessante locaties voor huurwoningen in de spotlights gezet.
Meer informatie: www.parkstad-limburg.nl

Parkstad Limburg als proeftuin voor Nederland

Het ontwikkelen van visies en beleid is echter niet voldoende. Om de transformatieopgave echt vlot te trekken zijn nieuwe instrumenten noodzakelijk, zoals een innovatief sturingsinstrumentarium en financiële arrangementen. De verdienmodellen die in het verleden succesvol zijn geweest werken niet meer in een krimpende markt. Hier draait het namelijk niet zozeer om het verdelen van de winst maar vooral om het verdelen en minimaliseren van de kosten. In samenwerking met het Rijksvastgoedbedrijf en de provincie Limburg heeft de Stadsregio Parkstad Limburg onderzoek gedaan naar de toepasbaarheid van nieuwe arrangementen en verdienmodellen 9. Met een aantal hiervan wordt momenteel in de praktijk geëxperimenteerd in pilots (zie kader), waarbij de liefde voor bestaand vastgoed centraal staat.

De uitdaging is om als een belegger te kijken naar de problemen en uitdagingen in de regio. Instrumenten als stedelijke herverkaveling, verhandelbare ontwikkelingsrechten en wellicht een nieuwe verdelingssystematiek voor ‘financiële pijn’ kunnen daarbij helpen. De rol van de Rijksoverheid kan van grote betekenis zijn om dergelijke transformatieprocessen op regionaal schaalniveau uit te voeren, door bijvoorbeeld experimenteerruimte te bieden binnen nationale wet- en regelgeving, zoals het Bouwbesluit en de Wet Ruimtelijke Ordening. Ook is er voor het Rijk een rol weggelegd om nationaal opererende instanties zoals Nationale Hypotheek Garantie en banken te stimuleren om actief mee te doen. In algemene zin is een debat over de mate van sturing vanuit de nationale overheid op de ruimtelijke effecten van bevolkingsdaling zeer wenselijk, temeer omdat meer regio’s en steden de komende jaren te maken krijgen met dit fenomeen.

De acht samenwerkende gemeenten in Parkstad Limburg hebben de handen ineengeslagen om in gezamenlijkheid te werken aan de toekomst van de regio door de afstemming over beleid en programma’s te intensiveren. Deze samenwerking toont aan dat een gedeelde urgentie over, en tijdige acceptatie van de opgave – weliswaar na een lange remweg – leidt tot tastbare succesvolle resultaten. Zo heeft de sloop van 3000 huurwoningen in het kader van de herstructurering geleid tot een daling van het leegstandspercentage van 5,2% in 2009 naar 4,3% in 2013 10. Dit heeft een verdere waardedaling in de regionale woningmarkt voorkomen.

Experiment: Tijdelijke studentenhuisvesting in leegstaand vastgoed

Veel leegstaand vastgoed zoekt een nieuwe bestemming. Een potentiele kans is de vraag naar studentenwoningen voor studenten aan de Rheinisch-Westfaelische Technische Hochschule (RWTH) en de Fachhochschule (FH) in Aachen. De RWTH ligt op zo’n 10 kilometer afstand van Kerkrade. De dubbele jaargang eindexamenkandidaten in het voortgezet onderwijs in 2013, het vervallen van de dienstplicht in Duitsland en het vervallen van het collegegeld in Nordrein Westfalen (meer jongeren kunnen gaan studeren) zorgt voor een ongewone toestroom van eerstejaarsstudenten in Aachen. Daarbij investeren verschillende partijen maar liefst € 2 miljard in de uitbreiding van de campussen in Aachen. Voor de omliggende Nederlandse grensgemeenten een mooie kans om leegstaand vastgoed op deze wijze tijdelijk in te vullen. In een leegstaande flat van HEEM Wonen in Kerkrade wonen op deze wijze al 44 Duitse studenten. Rijkswet- en regelgeving maakt het op dit moment helaas nog niet mogelijk dat niet-EU studenten in Nederland mogen wonen, als deze in Aken studeren. Ze hebben volgens regelgeving geen reden voor verblijf (ze studeren immers in Duitsland). En dat terwijl er jaarlijks circa 2000 niet-EU studenten in Aachen een studie volgen. Hierdoor zijn al meer dan 50 niet-EU studenten teleurgesteld, die graag in Kerkrade een kamer hadden willen huren. Voor meer informatie: www.facebook.com/wohnraumstudierendenaachen

IBA

Het meest aansprekende instrument waarmee de regio werkt aan haar toekomst is de Internationale Bau Ausstellung (IBA). De IBA (zie kader) is een motor en aanjager van de regionale transformatieopgave en moet nieuwe dynamiek teweegbrengen. De regio kijkt vooruit en wil de achterstand ombuigen in een voorsprong, met als ambitie een stad van de toekomst en een Europese voorbeeldregio te worden op het schaalniveau van 240.000 inwoners.

Als eerste stedelijke regio in Nederland die op grote schaal te maken heeft met de ruimtelijke effecten van bevolkingsdaling, kan Parkstad Limburg worden gezien als een proeftuin voor stedelijke transformatie. Dat de regio een koploperrol heeft, is ook laatst aangegeven door minister Blok 11. Het zijn van een proeftuin vraagt om intensieve samenwerking tussen overheden, maatschappelijke partners en het bedrijfsleven, maar vooral om lef en innovatiekracht. Lef bij bestuurders om de noodzakelijke keuzen te maken en vanuit een goede ruimtelijke ordening te sturen op de ruimtelijke effecten van bevolkingsdaling. Innovatiekracht om via nieuwe instrumenten zoals IBA concrete invulling te geven aan die top-down sturing en bottom-up initiatieven aan te jagen en te stimuleren. Tegelijkertijd blijft een actieve ondersteuning vanuit de Rijksoverheid en de provincie Limburg op urgente thema’s zoals wonen en detailhandel noodzakelijk om de effecten van de bevolkingsdaling goed te kunnen begeleiden. Met een unieke bestuurlijke samenwerking, een combinatie van top-down sturing en bottom-up initiatieven en het anticiperen op de transitieopgaven wil Parkstad voorop blijven lopen en een echte proeftuin zijn voor stedelijke transformatie in Nederland!

De IBA als instrument voor stedelijke transformatie
Vanuit de achtergrond van de ruimtelijke transformatieopgave is enkele jaren geleden het idee ontstaan om via het beproefde Duitse instrument IBA (Internationale Bau Ausstellung) een duurzame impuls te geven aan de regio op zowel het ruimtelijke, economische als sociale vlak. Tussen 2014 en 2020 organiseren de acht Parkstadgemeenten en de provincie Limburg de eerste niet-Duitse IBA: de IBA Parkstad. Zij hebben daartoe 45 miljoen euro beschikbaar gesteld. De IBA is een instrument om vanuit een bottom-up aanpak en een open oproep initiatieven en projecten uit de samenleving te genereren die via kwaliteitsprocessen kunnen doorgroeien tot voorbeeldstellende en richtinggevende projecten van internationale allure: projecten die in 2020 al laten zien hoe Parkstad er in 2040 uitziet. In april 2015 presenteerde curator-directeur van IBA Parkstad Jo Coenen de oogst van de eerste open oproep: liefst 293 projectideeën of -voorstellen zijn ingediend! Voor meer informatie: www.ibaparkstad.nl

Noten
1    Cammen, H van der en Klerk, L. de, Ruimtelijke ordening: van grachtengordel tot VINEX-wijk, Uitgeverij het Spectrum, Utrecht, 2003, p. 173.
2    CBS Statline, Bevolkingsprognose Nederland, 2015.
3    PBL (Planbureau voor de Leefomgeving), De Nederlandse bevolking in beeld – Verleden, Heden en Toekomst, 2014.
4    PBL (Planbureau voor de Leefomgeving), De Stad: Magneet, Roltrap en Spons, 2015.
5    PBL (Planbureau voor de Leefomgeving), De Stad: Magneet, Roltrap en Spons, 2015.
6    Gerrichhauzen en Partners, Krimp als Kans, 2007.
7    Geuting, E., Marktstructurering als ruimtelijk ordeningsinstrument, Ipskamp Drukkers, Enschede, 2011, p. 13.
8    Stadsregio Parkstad Limburg, Regionale Woningmarktprogrammering 2013 – 2016, Heerlen, 2013, p. 4.
9    Stadsregio Parkstad Limburg, Provincie Limburg en Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Financiële arrangementen voor de demografische transitie van Zuid-Limburg, Maastricht, 2013.
10    Provincie Limburg, Woonmonitor 2013, Maastricht, 2014, p. 33.
11    Ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Beleidsdoorlichting Programma Bevolkingsdaling, Den Haag, 2014, p. 21.

Jan Rademaker en Ralph van der Straten zijn werkzaam als programmamedewer•ker bij de Stadsregio Parkstad Limburg.

Stichting Streetwise (hier hoort ook die foto bij van dat Horeca-zaakje dat is gevestigd door streetwise in een leegstaand winkelpand.)
Streetwise is een uitvoerende organisatie voor duurzame economische structuurversterking van winkelgebieden. Streetwise werkt binnen de Retailstructuurvisie Parkstad Limburg samen met de bewoners, ondernemers en vastgoedpartijen om resultaten te boeken. Op deze wijze heeft Streetwise leegstaande winkelpanden een nieuwe invulling gegeven en ondernemers vanuit een perifere winkellocatie verplaatst naar kernwinkelgebieden. Deze ondernemers worden begeleidt doordat Streetwise zich richt op onderliggende problemen van leegstand. Zo worden samenwerkingsverbanden tussen ondernemers opgericht, onderhandelt Streetwise over aantrekkelijkere huurvoorwaarden en vastgoedeigenaren (bijv. ingroeihuur) en zet Streetwise zich in voor de profilering van winkelstraten. Dit verbetert het toekomstperspectief van startende en zittende ondernemers aanzienlijk. Voor meer informatie: http://stichtingstreetwise.nl/

Binnenstedelijke transformatieopgaven
Om centra en binnensteden in krimpregio’s aantrekkelijk en leefbaar te houden, zullen de meeste gebiedsontwikkelingen in krimpregio’s binnenstedelijk zijn. In een traditioneel model is zo’n gebiedsontwikkeling erg duur en kent een lange doorlooptijd. De overheid moet hoge kosten betalen om een nieuwe gebiedsontwikkeling mogelijk te maken, terwijl de opbrengsten niet mee stijgen Het gevolg is een verliesgevende business case, waardoor de gewenste transformatie heel lastig wordt. De Minister heeft al bepaald dat een nieuw instrument aan de Wet wordt toegevoegd: Stedelijke Herverkaveling. Dit instrument is in een studie naar interessante arrangementen voor de vastgoedmarkt door BZK, de Provincie Limburg en Stadsregio Parkstad Limburg ook als interessant betiteld voor binnenstedelijke transformatieopgaven in krimpgebieden. Denk bijvoorbeeld aan de herinrichting van een gebied, waarbij de behoefte aan het aantal woningen en winkelruimte afneemt en de noodzaak ontstaat om het gebied anders in te richten. Zonder een bepaling waarbij een onwillige eigenaar (denk aan een buitenlandse belegger met een kantoor in Zwitersland die de telefoon niet opneemt) gedwongen kan worden om mee te ruilen, is dit instrument op het oog nutteloos. Vooral omdat de bevolkingskrimp een afname van de behoefte aan vastgoed met zich meebrengt. Terwijl er voldoende gebieden in Parkstad aan te wijzen zijn die zich zouden lenen als een interessante plek om via Stedelijke Herverkaveling te komen tot een succesvolle binnenstedelijke transformatie. Voor meer informatie: http://www.limburg.nl/Beleid/Wonen_en_Leefomgeving/Transitiefonds_Limburgse_Woningmarkt

Inleiding

In Kerkrade staan in de wijk Bleijerheide drie hoogbouwflats. Deze hoogbouwflats met als bouwjaar 1967 zijn eigendom van woningcorporatie HEEMwonen, het omliggende openbare gebied is eigendom van de gemeente Kerkrade. Deze flats en het omliggende gebied zijn kenmerkend voor wat betreft geschiedenis, geografische ligging, gebruikte bouwmethodiek en functie binnen de wijk. De flats, 100 woning per stuk, staan op de nominatie om gesloopt te worden. HEEMwonen wil na de sloop 100 woningen in het gebied terug bouwen. In tegenstelling tot de traditionele manier van projectontwikkeling (‘fast, more and global’), willen HEEMwonen en de gemeente Kerkrade dit project realiseren volgens het principe ‘Superlocal’: ‘slow, less and local’. We ontwikkelen haaks op de hedendaagse norm.

“We streven ernaar om alle aanwezige kwaliteiten, elementen, grondstoffen en het gedachtegoed te recyclen en te gebruiken voor de ontwikkeling van >100 nieuwe woningen, het sociaal kasteel”

De tand des tijds

De cur 248 is een handreiking die is opgesteld door onder andere SBR-cur en, de Nederlandse overheid en samenwerking van divers bouwbedrijven. Deze handreiking is opgesteld nadat er in Leeuwarden spontaan een aantal galerijvloeren van een gebouw zijn gevallen. Er bleek toen dat diverse constructies erg gevoelig zijn voor betonrot en als gevolg van gebrekkige uitvoering de wapening op een ongunstige positie in de constructie hadden liggen. Dit is ook het geval bij deze flats. Resultaat is dat de flats in de herfst van 2014 met spoed gestut zijn. De situatie is hierdoor weer veilig voor de laatst resterende bewoners. Dit geldt zowel voor de balkon als de galerijzijde.

Het project

Zoals aangegeven willen we alle aanwezige kwaliteiten, elementen, grondstoffen etc. inzetten voor de ontwikkeling van het sociaal kasteel. We plaatsen daarom, zoals onderstaande afbeelding weergeeft, een (fictief) hek rondom het plangebied. De utopische gedachte is dat er geen materialen het plangebied verlaten en dat er geen materialen het plangebied binnenkomen. Uiteindelijk verwijderen we het (fictieve) hek en is het sociaalkasteel afgerond.

We richten ons daarbij op de lokale omgeving en werken ‘slow’, dit wil zeggen dat we voldoende tijd voor de diverse processtappen nemen. Daarnaast willen we gedurende het ontwikkelproces en bij de uiteindelijke tentoonstelling de behaalde resultaten tentoonstellen. Naar verwachting zal dit, in verband met de samenwerking met het IBA, de nodige publiciteit meebrengen.

Zoals we het nu voor ogen hebben is het eindresultaat in 2020 een gebied waarin ons sociaal kasteel met diverse experimentele woningen is ontwikkeld. Hiervoor willen we het casco van de flat aan de Jonkerbergstraat hergebruiken. De woningen in het casco en diverse experimentele woningen in het plangebied realiseren van de grondstoffen, elementen en materialen die we delven uit de sloop en demontage van de flat aan de Ursulastraat. We definiëren daarom de volgende stromen binnen het project:

1. Hergebruik van volledig casco. Is het mogelijk om het casco van de flat aan de Jonkerbergstraat te hergebruiken? 
2. Hergebruik van materialen en elementen als aanwezig . Kunnen we volledige elementen van de flat aan de Ursulastraat hergebruiken (denk hierbij aan wanden, vloeren of gehele tunnels die wij bij de sloop ‘delven’). Kunnen we van deze elementen weer nieuwe experimentele woningen maken?  Welke al intacte materialen (kozijnhout, sanitair, leidingen etc.) kunnen we delven en opnieuw inzetten bij de woningen in de Jonkerbergstraat of bij de experimentele woningen? 
3. Hergebruik van materialen op grondstofniveau (urban mining). Bestaan er technieken waarbij we materialen van de flat aan de Ursulastraat opnieuw naar grondstofniveau verwerken (denk aan betontechnologie, zoals smartcrusher) en kunnen we die grondstoffen opnieuw inzetten bij de ontwikkeling van het sociaal kasteel en het omliggende gebied.

Onderstaand een uitgebreide omschrijving hoe wij het proces de komende jaren voor ons zien:

Indexation / Play

Tot en met 31-07-2016 biedt blok B ons de mogelijkheid om diverse onderzoeken en experimenten uit te voeren. Het levert een indexatie en analyse op van wat er allemaal mogelijk is. Na afronding weten we wat er mogelijk is met het casco van blok C en de demontage van blok D.

Indexation / Play / Decision

In Q3 / Q4 2016 start de sloop van blok B en starten de voorbereidingen voor de ontmanteling van blok C en demontage van blok D. Tevens worden in deze periode de voorbereidingen van de diverse stedenbouwkundige en architectonische prijsvragen getroffen (sociaal kasteel en experimentele woningen).

Decision / Planning / Realisatie

Vanaf begin 2017 starten we met de daadwerkelijke uitvoering van het ontmantelen en demonteren van de hoogbouwflats. Uit de puinen van de sloop van de eerste flat herrijst een informatiegebouw, we toetsen hiermee of onze aannames technisch en financieel haalbaar zijn. In deze periode maken we een keuze uit het stedenbouwkundige plan en de architectonische inzendingen en worden er planologische voorbereidingen getroffen.

Realisatie / Completion

1 januari 2020 is het gebied klaar voor de IBA tentoonstelling. Hierbij heeft het casco van de flat aan de Jonkerbergstraat een nieuw leven gekregen met een opvallende woonvorm die een grote woningdifferentiatie kent. Daarnaast zijn er in het gebied diverse experimentele woningen ontwikkeld. die volledig zijn gebouwd van de grondstoffen, elementen en materialen die uit de flat aan de Ursulastraat zijn gebouwd.

Completion

Na de tentoonstelling keert alle rust in het plangebied toe. Het gebied is vanwege de ligging, het groene karakter en de unieke woonvorm de nieuwe woon trekpleister van Parkstad.

The concept of sustainable development is truly in a difficult predicament today. Its old friends (let’s call them the avantgarde) have given up on it, for its youthful strength and controversy have faded, while its new friends readily take advantage of it to the point of indecency. The concept, troubled by serious be secretly made fun of by the hosts and their more privileged guests. Its (self-appointed) saviours, on the other hand, seem only to want to accompany it to the relative safety and unbearable boredom of a world of clinical therapy.

Our sympathy for sustainable development grew from a desire to understand and expose the intellectual abuse we thought the notion was responsible for in the last decade or so. We started out with not much more than a general appreciation for the earlier merits of the concept. Gradually, through close inspection, we realized exactly how promising its youth had been, finding out about some of the fierce battles it fought and won in its early days. We soon understood that many of the problems sustainable development faces today are the result of a single misunderstanding: the idea that the concept constitutes a singular and practical idea. It is this misunderstanding that we want to challenge in this text, while also asking what the merits of sustainable development as a multi-layered idea could be.

The World Commission on Environment and Development

One of the most interesting facts about sustainable development is the relative brevity of its life span. Roughly 30 years ago, the United Nations established the World Commission on Environment and Development (WCED) under the auspices of former Norwegian Prime Minister Gro Harlem Brundtland. The Commission’s mission included the development of “shared perceptions of long-term environmental issues and […] appropriate efforts” and, as if straight out of a science fiction novel, “to develop an aspirational goal for the whole of humanity”*. It received quite probably the greatest and most ambitious brief any group of individuals has ever had: to unite all mankind with a shared vision of the future.

In response to their assignment, the Commission put forward the notion of sustainable development. The idea was not exactly new; one can argue that it has been present at many instances and at many different periods. For instance, take the 18th-century quest for ‘sustainable yields’ of forest exploitation.2 The term sustainable development, however, as well as its contemporary conceptual implications, is a much more recent invention. The term had already been used in a few documents at the end of the seventies, but the UN Commission first properly defined the notion, and in doing so, designed it to perform as an umbrella concept that could unite individuals, groups and nations across political and economic divides. To be clear, when we refer to sustainable development in this text, we refer to the notion as it was conceived by the Brundtland Commission, and its subsequent translations into society.

The definition of sustainable development as “development that meets the needs of the present, without compromising the ability of future generations to meet their own needs”was a most brilliant answer to the Commission’s brief.3 Those future generations were presented as the reason to strive for a balanced environment. The definition advanced a few very precise and yet simple ideas: that the world we currently live in is somewhat less than ideal, and therefore, that it is OK for individuals and groups to ‘develop’. The report says: “the ‘environment’ is where we live; and ‘development’ is what we all do in attempting to improve our lot within that abode”.

But the definition also, seemingly deliberately, left some fundamental questions unanswered. In line with its assignment to “develop an aspirational goal for the whole of humanity”, it avoided going into any detail of what it understood as ‘needs’. The definition derived a considerable part of its robustness from the fact that even the slightest change in understanding what exactly constitutes a ‘need’ has the potential to drastically change how the definition can be understood. This nearly eliminated the need for rewriting the definition, which is still quoted ambivalently today.

At the Rio Convention in 1992, the aspirational goal of sustainability was further developed and represented as a quest for balance to be found at the intersection of three areas of concern: ecology, economy, and equity. With such a broad definition, sustainability is understood as the one issue that contains all others: gender equality, urban planning, tax policy, health, immigration politics, literacy programmes, the preservation of heritage, etc. Every societal debate of importance today can be considered an integral part of the quest for sustainability. It is to be noted, for instance, that while the notion of sustainable development precedes climate change by at least a decade, it had no problem absorbing this new information without need for a fundamental change in framework.

Environmentalism, a heterogeneous collection of ideas till then most typically associated with counter-culture, now gained a vehicle that allowed it to rapidly become part of the cultural mainstream, affecting middle-class morality, political programmes, and corporate visions. Less than ten years later, the language of sustainability had successfully infiltrated governments, large corporations, and non-profit organizations, where it remains profoundly embedded today. But with the spread of the concept rose a new question: what is sustainability? Or more precisely, what are the concrete implications of sustainability?

An essentially contested concept

This condition, of widespread agreement on a concept (e.g. ‘justice’) but not on its best realization, is very similar to the cases investigated in 1956 by W.B. Gallie in his essay entitled Essentially Contested Concepts. Gallie notes:

“Any particular use of any concept of commonsense […] is liable to be contested for reasons better or worse; but whatever the strength of the reasons, they usually carry with them an assumption of agreement as to the kind of use that is appropriate to the concept in question, between its user and anyone who contests his particular use of it.”***

He gives an example:

“‘This painting is painted in oils’ may be contested on the grounds that it is painted in tempera, with the natural assumption that the disputants agree as to the proper use of the terms involved. But ‘This picture is a work of art’ is liable to be contested because of an evident disagreement as to […] the proper general use of the term ‘work of art’.”

Gallie proposes a series of criteria that can be used to determine whether a particular concept is an essentially contested concept. To paraphrase:

1. The concept must be appraisive, in the sense that it signifies or accredits some kind of valued achievement;
2. This achievement must be of an internally complex character;
3.  Initially, the achievement can be described in various ways;
4.  The achievement must be of a kind that admits considerable modification in light of changing circumstances;
5. Each party recognizes the fact that its own use of the concept is contested by other parties, and that each party must have at least some appreciation of the different criteria which the other parties claim to apply to the concept in question. More simply that to use an essentially contested concept means to use it against other uses and to recognize that one’s own use of it has to be maintained against these other uses. Still more simply, to use an essentially contested concept means to use it both aggressively and defensively;
6. There are grounds for maintaining that the concept has a single meaning.

Let us examine these criteria with regard to sustainable development. (1) Certainly, the adjective ‘sustainable’ is appraisive. To claim sustainability is to say: “This object contributes to greater balance in the world; this is morally right.” Can there be a more emphatic appraisal than this? (2) Sustainability also has an internally complex character; one has but to read a life-cycle assessment  study of a product to be overwhelmed by the seemingly limitless quantities of parameters involved. (3) And one has but to compare such a study with another one to realize that sustainability can be described in various ways. (4) At different times and in different circles, it has seemed both natural and justifiable to describe sustainability either with a dominant emphasis on the technical performance of a ‘sustainable object’, or on the effect the object has on its users, or on the benefits of the sustainability claim to a specific part of the general population, or on the tradition to which the sustainable object belongs, etc. (6) The definition put forward by the Brundtland Commission acts as a generally acknowledged standard to which most claims of sustainability refer.

This leads us (5) to evaluate how the concept is used by different parties. Surely the collection of cases gathered in this book allows us to state that there is a general appreciation of the criteria for applying the concept, even if the weight given to these criteria fluctuates significantly. The cases also allow us to verify that the use of the concept in all the respective cases is as much aggressive (“this is how sustainability should be understood by others”) as it is defensive (“this project deserves respect from others because it adheres to the general principles of sustainability”). We therefore conclude that sustainable development should be understood as an essentially contested concept.

Dealing with a contested concept

In what way is the conclusion that sustainable development is a contested concept significant for our everyday use of the notion? Here again, Gallie gives part of the answer:

“Recognition of a given concept as essentially contested implies recognition of rival uses of it [...] as not only logically possible and humanly ‘likely’, but as of permanent potential critical value to one’s own use of the concept in question; whereas to regard any rival use as anathema, perverse, bestial or lunatic means, in many cases, to submit oneself to the chronic human peril of underestimating the value of one’s opponents’ positions. One very desirable consequence of the required recognition in any proper instance of essential contestedness might therefore be expected to be a marked raising of the level of quality of arguments in the disputes of the contestant parties. And this would mean prima facie, a justification of the continued competition for support and acknowledgement between the various contesting parties.”

There is sufficient precedent to verify this claim. It would, for instance, be difficult to imagine a lawyer unaware of the constructed nature of the concept of justice and the flaws inherent to the systems put in place to enforce it. It would be equally difficult to imagine an artist unwilling to see that ‘art’ as a notion is subject to a dynamic evolution of social understandings. Consequently, both of these notions are the centre of broad discussion in society, engaging some of our best talents and leaving few indifferent.

By comparison, the discussion with regard to sustainability is meagre at best. Opinion-makers in general, and parliaments and legislators in particular, delegate their mandates to think-tanks and shady consultancies. These establish their authority not through moral or philosophical arguments, as one might expect when the balance of the universe is at stake, but by bringing in complicated calculations and difficult-to-verify science. In the construction sector as well, it seems the specialized professionals take their proxies (energy efficiency, low carbon emissions, various types of eco-scores, etc.) to be the only ones true to the concept of sustainable development, all while claiming a ‘holistic approach’.

A first, direct result of the recognition of sustainability as a contested concept would be the realization that any concrete claim of sustainability with regard to a specific undertaking necessarily  takes place within a given conceptual boundary. Rather than asking “is this project really sustainable or not?”, we should then ask ourselves, “what is the worldview needed in order to consider this project sustainable?”

This allows for a radical inversion of arguments. For instance: in an interview, John Roberts of British engineering firm Arup notes: “It may not be a coincidence that we’re working on sustainable cities in political climates that are mainly centralised and more or less autocratic.”**** Roberts implies that to make the shift to a sustainable society, we need to reconsider our reservations about such regimes, as they are especially well-equipped to make tough decisions. But when we consider sustainability as a contested concept, another reading of that same quote becomes possible. We no longer need to hold the notion of sustainability responsible for Arup’s preference for “more or less autocratic” regimes. On the contrary, we can point out that Arup’s interpretation of sustainability implies some form of hegemonic governance.

Thanks to this inversion, ‘sustainable’ architectural realizations can again be read and understood as a positioning of the ensemble of commissioner and designer with regard to their political understanding of global ‘harmony’. By recognizing sustainable development as an essentially contested concept, we open the door to an analysis of how the notion performs as a societal force. In this regard, many seem to agree that sustainable development has not fully realized its political potential. The notion is accused of having lost its meaning. However, few take the effort to make explicit their disappointments and hopes.

Ascent to power

With its emphasis on ‘the needs of future generations’, the Brundtland Commission in effect recognized and extended the stakeholdership of fundamental societal debates to also include those yet-unborn people who today have no voice to be heard. This is a radical idea, as it implies that even in a system of democratic representation, one has to assume that some crucial voices are structurally missing in significant discussions.

If the voice of unborn humans is notoriously absent, then so are the voices of other groups of people (indigenous people, minorities, low income groups, …) not forgetting non-human points of view (other species, the earth’s climate, etc.). In the decades after its birth, the concept of sustainability has acted as a notion that gradually made decision-making processes more complex by allowing atypical arguments to be heard. Quite spectacularly, precisely because these take place within the vocabulary of sustainability, there is no immediate need to translate those ‘unexpected’ arguments into the logic and language of those in power.

This is especially significant because, simultaneously with the gradual acceptance of the notion of sustainability across the globe in the 80s and 90s, the USSR collapsed and the doctrine of ‘laissez-faire’ capitalism spread rapidly. In its own modest way, sustainable development became a tool for many to question market doctrines, acting as a wild card that allowed them to question, in a credible way, the accepted systems and doctrines. For instance, a tree could be argued to be important ‘for sustainability’, without the need to prove its value by pointing out its economic importance in terms of, say, projected tourist revenue.

Decision-makers, pushed by consumers, voters and commentators, wanted to embrace sustainability. But for the concept to further infiltrate the arenas of power, its workings needed to change drastically. For those in power, sustainability in its initial form was a dangerous hindrance, a loose cannon shooting off arguments that were often contradictory and difficult to untangle. Sustainability could equally be mobilized to argue for felling the tree mentioned above. To diffuse the situation, the concept needed to be translated into a managerial logic; it needed to become a decision-making tool. Managers, including politicians, needed sustainability to be objectified so that it could become a measurable criterion. Imagine a world where the eco-score of every ‘solution’ could easily be calculated and compared with competing schemes. Managers could deal in sustainability with almost the same tools they employ in financial management: by adding and subtracting numbers.***** Politicians could embrace those same tools to organize society ‘better’, no longer burdened by ideological ballasts.

Many such tools have come into existence to fit different contexts: life cycle analyses, CO2 emission calculations, impact studies, etc. These relatively complex tools, in turn, have given birth to simplified tools made available to decision-makers in a broad variety of domains. To name but two examples, in the USA an organization of material producers and environmental consultants established the voluntary LEED certification scheme. In Europe, a large and spectacularly incremental quantity of legislation is produced, similarly fixing preferences for waste disposal strategies, lighting devices, or the energy efficiency of buildings. Even if drastically different (one market-driven, the other legislation-driven), these systems and the large quantity of similar initiatives have the same purpose: to divest the notion of sustainability of its unpredictable nature, and to transform the abstract idea into a set of guidelines that can be applied within a managerial context with minimal need for personal interpretations (and minimal risk of confusion).

It is to be noted that the objectification of sustainability with the help of these systems has not, as of yet, succeeded in any measurable way in bringing us any closer to a sustainable society, not even when we strictly adhere to the criteria set out by a positivistic understanding of sustainability. To give an example, the phasing out of ‘energy wasting’ incandescent light bulbs by the European Union in favour of more energy-efficient types of lighting has not realized any significant decrease in electricity consumption. ****** In fact, when considered from a historical perspective, not a single increase of energy efficiency at the micro scale has yet resulted in a decrease in consumption on a macro scale.*******

The so-called positivistic approach to sustainability, and its strong bias towards energy efficiency, is less objective in its arguments as one might expect. By carefully selecting what data to take into account (for instance the energy savings on the micro level, but not the rebound on a macro scale), one can prove the sustainability of almost any design. Notably, this selection of arguments has the tendency to overestimate the parameters important to those closest to power (say, the quality of life of inhabitants of a given European city), while failing to take into account distant or disadvantaged groups of population that might be affected by the same policy.********

When translated into concrete situations, sustainability gets mixed up with all sorts of value systems already in place. Consider, for instance, the Passive House standard, currently being implemented as mandatory for new constructions in Belgium, Norwayand many other European countries. The standard demands a maximum energy consumption of each building per square metre. This raises the question: who consumes energy – a building or its inhabitants? Picture a bachelor living in a 240 m2 apartment. Is it fair that this person is granted a quota eight times higher than that of a family of 3 living in a 70 m2 apartment in the same city? Quite obviously, we need more than calculations alone to assess such cases of morality. Now imagine an architect trying to make that point in a discussion with a local planning authority. There is an immediate danger that sustainable development, as a notion, could become a force that reduces the number of valid arguments that can be used in any given discussion. There is an increasing need for architects to prove the quality of their designs by means of mono-dimensional parameters such as energy efficiency, or even the embodied energy of the building mass. In discussions where these methods of appreciation are at risk of becoming too all-powerful, we owe it to ourselves to also ask: “Efficient in doing what? And for whom?” In other words, a positivistic and managerial approach, the one that seems to almost spontaneously sprout, has the exact opposite effect on society from the loose concept of sustainable development in its early days. It makes it more difficult for those not in power to influence or join decision-making processes. Sustainable development succeeded in infiltrating the castles of power, but in the process of doing so, it had to forsake its subversive nature. This is where we stand today: sustainability has a seemingly ever-increasing grasp on society, but its capacity to provoke controversy has all but vanished.

What now?

The gradual concentration of power and influence is one of the regretful tendencies of contemporary society. The concept of sustainable development has acted, for a time, as an opposing force, lending powerful words to and guaranteeing the good reception of arguments typically ignored: the arguments of the weak, the unborn, the non-human, the long-term, the micro-scale, the mega-macro-scale, etc. The question is: can the term still perform that way?

It is one thing to prove, on the basis of the initial definition of sustainability, that the concept was designed to be essentially contested. But it would not be the first time that one specific understanding of a concept hijacks a notion that was initially more open.

Will we still be able to argue in a few years that sustainable development should be understood in light of the Brundtland definition (‘the needs of future generations’), or will its scope have been reduced to the narrow reading of it through the eyes of the Western upper-middle class? The latter doomsday scenario is, unfortunately, quite probable.

What options do we have? The cynic would say: not many. Giving up on the notion will not make it disappear from public life, where it will continue to perform as the argument of choice in many debates. If one cannot destroy such a powerful weapon, surely to abandon it in the wild would be irresponsible! Now that it exists, what choice do we have but to reclaim it?

In that absence of choice lies an opportunity for architects and designers. Who could be better equipped to propose concrete translations of abstract ideas? Claims of sustainability in architecture always portray the author’s idea of a world in harmony (in other words, how the author thinks the world should be).

Those architects who choose not to passively follow the many guidelines produced in the name of sustainability, but proactively deploy the term impact the collective understanding of the notion. In many cases, they add options to the discussion. They make it harder to dismiss certain ideas as impossible or unworthy of attention. They extend the debate to include areas that would otherwise be ignored. And is this not a most optimistic idea: that through the design of our physical environment, we can also give shape to the mental space of our society?

* United Nations General Assembly. Resolution A/RES/38/161, Process of Preparation of the Environmental Perspective to the Year 2000 and Beyond, UN, New York, NY, December 19, 1983, para. 8.

** As in the Sylvicultura Oeconomica (1713) from Hans Carl von Carlowitz, a treatise on the cultivation of native wild trees, famous for its first printed mention of the term sustainability (Nachhaltigkeit). On the topic, see Grober, Ulrich, Sustainability: A Cultural History, Green Books, Totnes, UK, 2012.

*** Gallie, Walter Bryce, ‘Essentially Contested Concepts’, Proceedings of the Aristotelian Society 56 (1956), p. 167.

**** See Roberts, John, and Piet Vollaard, ‘Yes, We Can... Up to a Point’, Volume 18. After Zero, 2008, p. 74.

***** See for instance Hawken, Paul, Natural Capitalism: Creating the next Industrial Revolution, Earthscan, London, 1999.

****** See Eurostat, ‘Electricity Production, Consumption and Market Overview – Statistics Explained’, 2012. www.epp.eurostat.ec.europa.eu

******* Thousands of years of architectural evidence suggest that the human response to increased efficiency in heating or lighting systems is to build bigger spaces and thus offset any savings that technology might produce. For an early analysis on this matter, see Jevons, William Stanley, The Coal Question: an Enquiry Concerning the Progress of the Nation, and the Probable Exhaustion of Our Coal-Mines. 2d ed., rev. Macmillan, London, 1866.

******** We argue elsewhere that implementing sustainability most implies the creation of ‘pockets of sustainability’, well-delineated conceptual spaces that artificially detach themselves of their unsustainable context. See index: pockets, and Gielen, Maarten and Lionel Devlieger. ‘Pockets of Sustainability’.

‘Blijermijn’

Voorstel Groep 1: Marie Claire Krell, Michele Bartels, Ruby Willems, Roel Friesen

De emotionele waarde is met het vertrek van de bewoners uit de flats van Bleijerheide verdwenen. De boekwaarde van het vastgoed is nul*. Alleen de waarde van het materiaal resteert, omdat het opnieuw kan worden ingezet. De eerste groep vraagt zich af of de herinnering aan geluk voldoende is als investering in de toekomst van Bleijerheide.

Een nulpunt van een wooncyclus start bij het moment dat 20-25 jarigen een woning betrekken, hiervoor woont men nog thuis. Vanaf deze periode verbetert men de woning naar een eigen woonwens. Vanaf 50-60 jaar gaat men consolideren, kinderen trekken het huis uit en mensen gaan met pensioen. Rond 70 jaar daalt de behoefte om in een woning te investeren. De emotionele waarde is volgens groep 1 geen vaste waarde, maar stijgt en daalt met de tijd. Kortom geluk is niet gebonden aan ruimte, maar aan tijd. Met het vertrek van de bewoners is het gebouw bij een nieuw nulpunt belandt; het geluk is vergeten.

De emotionele waarde is volgens groep 1 geen vaste waarde, maar stijgt en daalt met de tijd.

Anders is het met het gebouw, waarin veel materiaal zit, dat ook na 70 jaar zijn waarde behoudt. De waarde zit in de massa. Als er wordt geïnvesteerd in Bleijerheide, dan stelt de groep een alternatief voor. Massa blijft waardevast en hieruit kan een financiering worden ontwikkeld. Hergebruik in deze casus is een economisch model om de sloopkosten deels te verzilveren in de transformatie van een andere locatie. Sloop is niet slechts verspilling van geld, als demontage van bijvoorbeeld deurpanelen en raamkozijnen ergens anders ingezet kan worden.

Het ontwerp voorstel is alle gebouwen te slopen, maar dan op een organische wijze. Met organisch bedoelt men in dit geval, dat pas wordt gesloopt, als er behoefte is. Voorheen haalde men de kolen uit de grond, nu zitten de grondstoffen in de flats, de stedelijke mijn, de Blijermijn. De grondstoffen zijn bouwstoffen voor een hele andere transformatie. De organische aanpak is tevens een fasering die de herontwikkeling in behapbare stappen opsplitst.

Er is behoefte aan nieuwe sociale woningbouw, maar de voorzieningen zitten niet op loopafstand van de locatie van de flats. Groep 1 beredeneert, dat mobiliteit niet kenmerkend is voor het profiel van sociale woningbouw. Daarom pleit de groep ervoor op een andere locatie 100 woningen terug te bouwen. In de ochtendpresentatie van Johan de Niet, Parkstad Limburg, presenteert hij het experiment waarin koopwoningen worden aangekocht en worden omgevormd tot huurwoningen. Groep 1 stelt voor dat de 100 woningen deel worden van deze experimentele gebiedsontwikkeling. Het winkellint in de binnenstad kampt namelijk met leegstand en het experiment kan met toevoeging van 100 woningen een nieuwe impuls zijn voor de hele omgeving. Voorzieningen en bewoners worden weer dichter bij elkaar gebracht.

Een klein stukje regelgeving moet hiervoor worden aangepast. Onderhuur zou in dit specifieke geval moeten worden toe gestaan, omdat dan binnen 1 woning meerdere woonvormen kunnen bestaan. Er kunnen woongemeenschappen worden ontwikkeld, waarin bijvoorbeeld een oudere persoon een kamer huurt bij een familie of studentengroep. In Duitsland is de Wohngemeinschaft een bekend fenomeen. De Duitse student aan de RWTH, ook een inwoners-doelgroep, is eraan gewend in collectief verband te leven. De betaalbaarheid van een flexibele indeling van de woningen wordt mogelijk door hergebruik van de deurpanelen en kozijnen uit de Blijermijn.

Daarnaast adviseert de groep iedere 5 jaar het geluk van bewoners te toetsen, zoals dat in het bewonersalbum is gebeurd. Op deze wijze blijft een verhuurder op de hoogte van de tijdsgebonden woonwens. Behalve aanpassingen voor levensbestendig wonen, kan een verhuurder anticiperen op veranderingen in de gezinssamenstelling, of ouderen, die een partner hebben verloren een kamer aanbieden in een andere gezelschap. Ook zij kunnen na hun 70ste nog een keer opnieuw beginnen. De gelukstoets is een investering in tevreden duurzame huurders, het kapitaal van een woningcorporatie.

De herinnering aan geluk is niet genoeg. Oud-bewoners kijken wel terug, maar ze willen niet meer terug. Ondanks de charme van wonen op hoogte, grote woningen en aanpasbare plattegronden, wegen de voordelen op locatie niet op tegen de voordelen die 100 woningen kunnen hebben als impuls voor de binnenstad.

‘De nieuwe Glorie'

Voorstel Groep 2: Omayra Mingels, Anita Ebbing, Saskia Hendriks, Freek Ingen Housz

Zet in op nieuwe waarden

50 jaar geleden stonden de flats van Bleijerheide symbool voor de vooruitgang van het gebied. Jonge families vonden hier comfort en zekerheid. Ze woonden in de buurt van hun werkplek in een economisch sterke regio. De pijlers van de economie zijn weggevallen en met hun de waarden van toen, die voortkwamen uit een verzorgende overheid en vaste werkgever. Om nieuwe bewoners aan te trekken zou men moeten inzetten op de waarden van nu: collectiviteit, diversiteit en vrijheid.

Geef ruimte 

Concreet betekent dat dat er lucht moet worden geschapen; zowel ruimtelijk door woningen weg te halen en daardoor plek te creëren voor aanpassing aan eigen woonwensen alsook programmatisch voor gemeenschappelijke, flexibele invulling die voldoet aan nieuwe/steeds wisselende behoeftes.

Wat is over en wat kun je ermee doen? 

De situatie werd geanalyseerd na aanleiding van 4 aspecten (Bouwstof, Vastgoedwaarden, Sociale waarden, Regels) die de potentie van het gebied in kaart brengen. Hoe kan invulling worden kan worden gegeven aan de boven genoemde nieuwe waarden: individualiteit en sociale cohesie?

Om nieuwe bewoners aan te trekken zou men moeten inzetten op de waarden van nu: collectiviteit, diversiteit en vrijheid.

Bouwstof

Door sloop ontstaat nieuwe openbare ruimte die een bestemming moet krijgen en beheerd moet worden. Dit zijn processen, die de gemeente geld gaat kosten. Tevens is het niet aan te raden, bouwstoffen te verwerken in landschappelijke elementen. Beton met een laagje aarde eroverheen is geen grond en daarmee op langere termijn waardeloos. Probeer daarom zo min mogelijk te slopen en de materiaalstromen zo klein mogelijk te houden. 60% van de gebouwen zou kunnen blijven staan. Het bruikbare sloopmateriaal kan worden aangeboden in het ‘Bauhaus’: een loods naast de flats waar iedereen bouwmateriaal kan ophalen maar ook kan inleveren. Het ‘Bauhaus’ kent naast een faciliterende ook een verbindende functie. Ook wijkbewoners kunnen van het aanbod gebruik maken. Het credo is: reduce, recycle, reuse.

Vastgoedwaarden 

De flats en de ruimte rondom de gebouwen zullen worden gerevitaliseerd. De flat die het dichtst bij de wijk ligt, zal in hoogte hetzelfde blijven. De kwaliteit van de hoogte is uniek en zal daarom blijven behouden. Uit deze ‘transformatieflat' zullen 10% van de woningen worden verwijderd waardoor ruimte ontstaat voor sociale cohesie. Denk aan een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte, bibliotheek, etc. De woningen worden casco opgeleverd. De toekomstige bewoners kunnen naar eigen wens de woning vormgeven. Het is ook mogelijk meerdere woningen te huren en bij elkaar te voegen. Alles wat aan waarde wordt toegevoegd, kan bij een huurders-wissel worden doorverkocht. 

De overige twee flats zullen in hoogte worden gereduceerd en in grondgebonden koopwoningen worden opgesplitst. Ook deze woningen worden casco opgeleverd maar zijn al behangklaar en daardoor bij voorbeeld geschikt voor jonge gezinnen die zich individueel willen huisvesten maar niet meer in een kluswoning willen gaan wonen. Ook is het interessant voor de oudere generatie die waarde hecht aan enige wooncomfort maar niet meer veel wil investeren. Deze hoogwaardigere woningen zijn voorzien van thermische schil en beschikken over een luxere indeling. Het formaat van de woningen maakt tevens werken aan huis mogelijk.

De garages in de basis van alle gebouwen zullen een nieuwe functie krijgen als ruimte voor maatschappelijke invulling. Denk bij voorbeeld aan een kinderopvang of ateliers. Hierdoor zal de nagestreefde sociale cohesie worden uitgebreid door de bewoners uit de wijk.

Geluk en sociale waarden

Het ‘Bauhaus’ en het adaptieve karakter van de flats scheppen de voorwaarde om individueel gestalte te geven aan de eigen woonruimte. Hiermee wordt een traditie voortgezet. Een halve eeuw geleden trokken de oude bewoners van Bleijerheide bij een massaproduct in met standaard inrichtingen. Met de aanpassingen door de bewoners is voor hun persoonlijke waarde gecreëerd die een binding met het gebouw tot stand bracht en voorkwam dat er behoefte was aan een verhuizing. Dit is een belangrijk leermoment dat aansluit bij de wensen van deze tijd. Expressie van individualisme staat voorop bij de woonwensen van nu. Het idee van een gezamenlijke ontwikkeling van de gebouwen voorziet in de wens naar meer vrijheid om de omgeving naar eigen wens te programmeren. Het hoogste gebouw is tegelijkertijd de verbinding met de wijk. Een monumentaal knipoog naar de oude glorie. De lagere gebouwen passen qua grootte bij de aangrenzende villawijken. Er ontstaat binding met de buurt.

De aangepaste hoogte van de gebouwen laat de omliggende ruimte het hoogst mogelijke aantal zonuren vangen. Hier zal met elkaar getuinierd kunnen worden. Het plan gaat uit van geïntegreerd gebruik maar kiest voor een scherpe indeling en laat daarmee de belangen gescheiden. Gezamenlijke momenten kunnen worden opgezocht maar worden niet geforceerd.

Regels en beleid

De gekozen aanpak voldoet aan alle regels. Er is niets wat niet zou kunnen. Echter vergt het proces veel communicatie. Het is daarom aan te raden een bewonersvereniging op te richten om de dialoog niet vanuit het individu maar vanuit samenspraak aan te gaan. Er zou regelmatig vergaderd moeten worden over bijvoorbeeld de sociale staat of het beheer van de openbare ruimte.

'Wel / niet'

Voorstel groep 3: Martijn Blaas, Martijn van Bussel, Ivo Dielemans, Nina Willems

'NIET'

De voorlopige conclusie van groep 3 is hetzelfde als groep 1: als er nog iets kan worden gebouwd, dan niet hier. Als nieuwbouwlocatie zijn er meer belanghebbende plekken om te ontwikkelen. Anton van IBA-Parkstad vult dit aan met: ‘verdunnen waar kan, verdichten waar moet’. De linten in de subcentra van Parkstad worden geconfronteerd met een terugloop van het aantal voorzieningen. Het is de vraag, hoe lang deze plekken zich kunnen handhaven. Het advies aan de jury is daarom een pleidooi voor steun van de oude dorpslinten. Zij liggen in het hart van een gemeenschap en met verversing van woningen krijgen de voorzieningen weer meer gebruikers en blijft de kern vitaal.

Het advies aan de jury is daarom een pleidooi voor steun van de oude dorpslinten.

Een volgende overweging is het slopen van de flats met het behoud van een enkel gebouw als casco-renovatie. Wat blijft over als 1 van de flatgebouwen blijft staan? Het is volgens de groep een faux pas, want dan is het stedenbouwkundige ensemble verdwenen. Het argument van een uitzonderlijke uitzicht over de streek wordt ook betwijfeld, want alleen voor de verdiepingen die boven de bomen uitkijken is het uitzicht een buitengewone kwaliteit. Bovendien zal de teleurstelling bij de vorige bewoners groot zijn, als de flat, die zij moesten verlaten, blijft behouden.

De galerijflat is vergane glorie. De verticale straat was vroeger gevuld met jonge gezinnen die in Bleijerheide hun leven wilden opbouwen. Er was in de jaren ’70 een gebrek aan woonruimte en stadscentra begonnen dicht te slibben met autoverkeer. De flats waren een buitenkans om betaalbaar en relatief groot te wonen. Tegenwoordig is diezelfde doelgroep niet meer gedwongen uit te wijken naar een buitenwijk. De bewonersgroep die interesse zou kunnen hebben in de flats is niet meer jong. Daarnaast zijn veel voorzieningen verplaatst of verdwenen. Er is nog 1 MAVO over, waardoor ook het gezin eerst elders zal zoeken.

Met studentenhuisvesting krijg je ook je businesscase niet rond. Juist studenten willen bewegingsvrijheid hebben, dus is een goede infrastructuur noodzakelijk. Ze willen dicht bij voorzieningen wonen en toegang hebben tot een ‘studentenleven’. Dat komt niet zomaar van de grond, want ook het creëren van een sociale omgeving is een investering. Wooncorporaties zijn er ook niet voor studentenhuisvesting en de flats als wachtkamer voor Aken klinkt ook weinig aantrekkelijk.

De actieradius is cruciaal. De afstanden tot de voorzieningen zijn relatief klein, toch kan het voor velen problematisch zijn. Het aanbieden van woningen is niet voldoende. Als de voorzieningen er niet zijn, moet er een voorziening komen, die zowel de ouderen, studenten en scholieren naar de voorzieningen brengt. Mensen zijn erbij gebaad in de buurt van voorzieningen te wonen, daarom biedt de ontwikkeling van woningen dicht bij de kern meer zekerheid voor de toekomst.

‘WEL’

Aan de andere kant ziet de groep ook de consequenties in van enkel sloop. Ze beamen de redenatie van Michiel Wauben, dat na de sloop alles weg is: de bebouwing en de 4,5 miljoen die voor de sloop nodig zijn. De kosten zijn grondgebonden, het geld voor de sloop moet binnen het eigen bestand worden terugverdiend. De kansen die zich op andere plekken aanbieden liggen bedrijfstechnisch (nog) niet in het bereik van Heemwonen. Het experiment verdient als exemplaar een kans te krijgen en daarom heeft groep 3 ook tegenargumenten in de vorm van een scenario opgesteld.

De kernkwaliteiten van de locatie zijn het groen en de nabijheid van de oude kern. Een logische stap zou de ruimtelijke verbinding zijn van het groen met het winkellint als recreatief programma en een nieuwe impuls voor de wijk. Maar in plaats van de bebouwing losjes in de omgeving te verspreiden, voorziet het voorstel juist een ontworpen route tussen de woningen van en naar de kern. De route biedt een stukje levenskwaliteit in de vorm van wandel- en fietspaden. In deze verbinding zitten de woningen verweven en trekken zo het landschap dichter bij de kern van Bleijerheide.

Een tweede kwaliteit is de hoogte van de bebouwing. Het is weliswaar niet uniek in de omgeving, want de zustergebouwen van Heerlerbaan zijn in de verte te zien. Maar zoals de kerktorens en mijnsteenbergen zijn de flats deel geworden van het landschap van Kerkrade. Ze zijn in de omgeving herkenbaar en dienen als oriëntatie. In tegenovergestelde richting blijft het uitzicht over de omgeving een schaars goed.

De oude huurprijs van de woningen lag tussen de €350 en €400. In de omgeving liggen de huurprijzen uit hetzelfde segment €300 hoger. De woningen in de flats zijn groot. De verhouding tussen woonoppervlak en huur is daarom zeer gunstig. Met nieuwbouw is deze verhouding onmogelijk te evenaren. Het behoud van de flats is vooral financieel gezien interessant, daarom moet het de ambitie zijn met een minimale huurstijging een verbouwing te realiseren.

Wat kun je in de markt krijgen voor minder dan €500? Het scenario dat enigszins overwogen kan worden is een betaalbare restauratie van het casco om de huurprijs zo veel mogelijk te drukken. De focus ligt dan op vooral op het concurreren op prijs. Men gaat daar wonen, omdat het goedkoop is. Toch blijft het een uitdaging: een casco-restauratie is alleen mogelijk als de bewoner zelf veel investeert, bouwt en klust. Dat staat haaks op de beschikbare doelgroep van vooral bewoners op leeftijd uit de naaste omgeving. Om deze mensen aan te trekken is behalve betaalbaarheid ook een levensloopbestendige woning gewenst, zodat de mensen in ieder geval voor langere tijd in de flats kunnen blijven wonen.

* Corporaties hebben heel lang de historische boekwaarde gehanteerd, maar de minister heeft recentelijk bepaald, dat nu de marktwaarde geldt. Dus de waarde van het gebouw wordt tegenwoordig getaxeerd op de waarde die het in het economische verkeer heeft.